美好城市深度研究
2025年8月，国家统计局发布的70个大中城市商品房走势，新房价格环比上涨的城市数量增加至9个,高于7月的6个,显示出市场暖意有所扩散。一线城市新房价格环比下降0.1%,降幅较7月收窄0.1个百分点,其中上海环比上涨0.4%,显示较强韧性。二线城市新房价格环比下降0.3%,降幅较7月收窄0.1个百分点,市场逐步企稳。三线城市新房价格环比下降0.4%,降幅较7月扩大0.1个百分点,市场仍面临较大压力。
“房地产市场出现一些积极的变化”，倪鹏飞回顾房地产自2021年步入调整期，至今已经过去了4年。倪鹏飞说，本次房地产调整是与以前不同的深度调整。上半年有一些积极的外在表现和内在因素在积累，带来结构性积极变化，即个别区域和个别种类的住房市场有趋稳迹象。
“新的阶段行业在发生新的变化，但很多人还用过去的逻辑看这个事情，认为出个大招，房地产就还会象出现以前那样的恢复势头。”倪鹏飞认为需要从“认知”上进行根本的转变，城市或企业才能找到突破点。
当前房地产面临的不仅是市场的深度调整，而且面临发展质量的升级和发展模式的转型。未来市场企稳需依赖宏观经济改善、关键指标回归合理区间，而行业机会将集中在高品质住房供给、运营能力提升及模式创新（如 REITs、基金合作）领域，房企唯有从 “以开发商为中心” 转向 “以客户为中心”，贴合需求与技术趋势，才能在调整中找到新方向。外部宏观环境的百年未有之变局，尤其是AI时代来临带来人类历史发展的划时代变化，必须从更宽广和更长期的视野来审视房地产的问题和发展趋势，主动适应和引领时代之变。
倪鹏飞，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任，中国社会科学院长城学者，主要致力于城市与房地产发展经济学、统一发展经济学、竞争力经济学等方面的理论与实证研究，代表作《中国城市竞争力报告》2005 年获第十一届孙冶方经济学著作奖。
访谈：
“市场企稳” 也有一个从量变到质变的过程
问：当前多地放开限购、松绑政策，目标是推动市场企稳，您如何解读 ？
倪鹏飞：“市场企稳” 是一个积累的过程。目前存在两种回稳的迹象，一是阶段性回稳，2021 年以来市场整体下行，政府出台政策后，降幅收窄、短期平稳，但一段时间后可能又有波动，再靠政策托底，形成循环。但今年很明显，不管一线还是二线，下降幅度都比前两年小了，这是阶段性的进步。二是结构性的回稳，不是所有项目都稳，稳的是那些地段好、配套全、品质高的房子，例如某些核心城区的优质新盘，已经出现正增长，这部分是真 “稳”。但要实现整体和持续的“市场企稳”还需继续注入和积蓄更大的力量。房地产市场企稳的关键是房地产供求数量基本平衡、结构基本匹配，房地产租售价格处在合理区间。这里除了房地产市场调整外，持续向好的宏观经济带动收入和就业增长，进而带动房地产需求增长和预期改善，消除房价收入比和租售比不合理，就更加关键。
问：您提到房价收入比和租售比不合理，这两个指标的合理范围是多少？
倪鹏飞：国际上房价收入比合理范围是2-6 倍，咱们过去 2019 年一线城市就到过 40 倍，当然有优质公共服务集聚的原因。这也是一二线城市房价下降幅度更大一些的原因，现在虽然降了，但还是远高于合理值；租售比合理的话，1：200-1：300，中国重点城市这个数据多在1：300之上。
“好房子” 的核心：宜居
问：改善需求是刚性的，虽然多数新盘去化乏力，但一些“好房子”，却表现很好，为何会出现这种分化？
倪鹏飞：分化的核心是，需求尤其是对好房子的需求有，但好房子供给没跟上。首先得明确，改善需求是真实的 —— 每次政策出台，看房的人都不少，带看量能反映出大家有动机；而且现在买房的人里，“卖旧换新” 占了很大比例，这就是典型的改善需求。
比如海淀新盘 “秒光”，就是因为海淀好房子供给少，需求又集中 —— 家长要学区、中产要品质，刚好有项目满足，自然抢着买。要激发改善需求，关键在供给端：开发商得从 “我盖什么你买什么” 变成 “你要什么我盖什么”，比如调研户型（现在远程办公多，得有书房）、配套（医疗、教育要近）、区位（15 分钟生活圈），不能再按老思路来。而且 “好房子” 不是只给有钱人的，现在不管收入高低，大家都想要 “住得舒服”，是普惠需求，抓准这个就能打开市场。
问：您心中 “好房子” 的核心标准是什么？现在很多项目提 “智能化” “绿色低碳”，但老百姓更在意实际体验，该怎么平衡？
倪鹏飞：针对关于好房子标准做出了“安全、舒适、绿色、智慧”的明确界定，概括起来就是“宜居”，安全舒适绿色智慧都指向宜居。安全舒适是基本要求，首先是 “住得舒服”，比如户型方正、采光好、楼层合理；其次是 “配套全”，出门有公园、买菜方便、孩子上学近、看病不用跑太远，这些是老百姓最实在的需求。绿色智能得落地见效。比如智能化不能只装个智能门锁、控灯，得考虑远程办公需求 —— 小区有没有共享办公空间？家里能不能隔出独立书房？绿色低碳也不是只挂 “节能建筑” 牌子，而是实实在在的低物业费、冬暖夏凉，让老百姓感受到好处。
有些国家的大城市已经出现了，因为远程办公市中心写字楼没人，居民区里出现办公、甚至小生产功能，这就是未来趋势 —— 好房子需要考虑 “多功能”，能住、能办公、能休闲，才是真满足需求。
居住“新生态”还有多远？
问：现在远程办公越来越普遍，很多跨国公司实行 “3+1”“3+2” 模式，这会对居住什么样的影响？
倪鹏飞：影响会很深远，主要是空间功能的重构。过去房子就是 “住”，未来得 “住、办公、休闲” 一体。比如家里得有独立书房，或者小区里设共享办公空间，不用天天去市中心写字楼；居民区周边得有更多休闲设施，比如公园、咖啡馆，因为大家在家办公的时间多了，需要就近放松。
在一些国家和地区已经出现这种情况，远程办公普及后，市中心写字楼没人，居民区里出现办公、小生产功能，甚至有的小区把闲置空间改成共享会议室，特别受欢迎。开发商要应对，就得提前布局：一是户型设计预留办公空间，比如客厅能隔出书房，或者主卧带独立办公区；二是小区规划增加共享功能，比如设共享办公区、休闲广场；三是区位选择靠近 “15 分钟生活圈”，保证买菜、看病、休闲都方便，这样才能满足远程办公人群的需求。
问：人工智能的颠覆性，您觉得 AI 会对住房产生哪些实际影响？现在开发商的 “AI 应用” 多是营销性质，该怎么改变？
倪鹏飞：AI 的影响是 “颠覆性且快速” 的，不只是装个智能设备那么简单。比如交通上，AI 可能优化通勤路线，大家不用挤在市中心买房，住远一点也方便；生活上，AI 能智能管理小区，比如自动调节电梯运行、监测安防，降低物业成本；办公上，AI 可能实现 “虚拟办公空间”，家里不用太大，但能通过 AI 连接全球团队，这会改变户型需求 —— 不用大书房，小空间配 AI 设备就行。
现在开发商的 “AI 应用” 之所以还比较初步，一是AI还处在发展之中，对居住有怎样的改变，如何应用还需要探索，二是怕投入多了不赚钱。要改变，就得从 “蹭概念” 走向 “落地需求”：比如针对年轻人，开发 “AI 智能家居套餐”，能联动控灯、控温、安防，还能对接远程办公软件；针对老人，开发 “AI 适老系统”，比如跌倒报警、智能药盒，这些都是实际需求。而且 AI 应用不用一步到位，要留有余地，比如预留 AI 设备接口，未来能升级，避免房子刚盖好就落后。
问：为什么说居住形式的变化，与人口增长相关？
倪鹏飞：大家现在都在探讨生育率下降。今年的诺贝尔经济学奖得主克劳迪娅·戈尔丁就谈到这个问题，她指出信息技术的发展可能会增加妇女就业的时间灵活性，让女性既可以工作，又可以兼顾家庭。解决了这个问题，就有可能提高家庭的生育率。
2023年我在德国参加一个讨论技术创新对城市发展影响的会议的时候，有国际专家就讲到一个生动的例子：一对年轻的中国夫妻在波士顿工作，他们有两个孩子，中间隔了一年，小的刚刚出生。但这两个年轻人说不用找保姆，就是因为可以在家办公，既能工作又能够照顾这两个孩子。这就给我们一个启示：如果职住一体未来能够有助于家庭生育率的提高，一个家庭的人口有可能扩大，那么他们所需要的住房就要加大，现在的小户型可能就不适应了，所以户型也会相应扩大。
还有一个原因会导致户型扩大、功能综合化，就是在家里既工作又生活，家里原来的住房大部分没有工作间，更没有锻炼健身的地方。如果考虑这些因素，是不是要多一到两个房间，这个户型是不是又要加大？当然还有智能化的发展，现在无论是城中村改造还是旧房改造都要考虑未来智能技术发展的影响，给它留出缺口来。
房企转型：挑战、机会与长期逻辑
问：从行业和居民需求看，房企在转型过程中，最大的挑战是什么？
倪鹏飞：房企要撬动新需求，首先得认清楚 “时代变了”—— 过去是 “供给说了算”，现在是 “需求说了算”，必须从 “高周转” 转向 “精打磨”。具体要做两点：一是精准调研需求，不能拍脑袋定户型，要去问消费者：家里有没有老人？需不需要适老设施？会不会远程办公？比如万科、龙湖调研，是走到客户家里沉浸式体验两天，主动给人家补贴，为了贴近观察生活习惯，这种方式就很好，能摸准真实需求；二是跟上趋势，比如智能化、多功能，现在年轻人是 “AI 泡大的”，对智能生活有刚需，小区得有智能安防、共享办公区，房子得预留 AI 接口，这些都得提前考虑。
转型最大的挑战不是成本，是两个核心问题：一是 “需求判断不准”，现在供需关系变了，一旦户型、配套定错了，项目就可能卖不出去，失败概率比过去高太多；二是 “融资难”，过去房企靠高负债拿地，现在不行了，银行不给高杠杆，开发商得有自有资金，但多数房企没这个实力。国外的基金模式值得借鉴，比如基金作为股东投钱，房企负责开发运营，相当于 “打工”，能降低负债，可惜咱们现在还没普及。
问：当前房企暴雷减少，您认为未来能存活的房企有哪些特征？大概能占多少比例？
倪鹏飞：现在暴雷减少，有保交楼、债务展期等政策托底的因素支撑，不是市场彻底好转。未来能存活的房企，核心是 “稳健、专注”，有三个特征：一是财务稳健，不搞高负债，有自有资金，比如那些 “风险厌恶型” 房企，不盲目拿地，反而做出租、商业运营，有稳定现金流；二是专注核心能力，不搞 “多元化乱扩张”，比如有的专注做 “好房子”，有的专注做商业运营，有的专注做园区服务，把一个领域做到极致；三是跟得上趋势，比如提前布局 AI、远程办公相关的住房功能，不躺在过去的舒适区里。
比例的话，我估计也就10% 左右，最多不超过 20%，另外的80-90%开发企业要么转型其它业态，要么被淘汰。很多过去搞 “高周转、高杠杆” 的房企，现在要么在债务重组，要么在收缩业务；能活下来的，要么是保利发展（600048）、中海地产这样的专注、有品质的央企，要么是民营里的 “保守派”，比如那些不跟风拿地、专注运营的企业。我认识几个这样的房地产企业，他们手里有自有资金，做商业街、物业、文旅，虽然赚得少，但能养活团队，扛过调整期。
问：负债高的房企，未来会不会有大规模的资产重组或坏账处理？
倪鹏飞：高负债房企要缓过来，光转型不够，还得靠资产重组和坏账处理。转型能帮它们找到新的盈利点，但要填补过去的负债窟窿，必须处理不良资产 —— 比如卖掉非核心项目、转让股权，甚至引入战略投资者，减轻负债压力。
未来大规模的资产重组和坏账处理是 “不可避免的”，这是行业调整的代价。有的房企可能会卖掉优质项目还债，有的可能会被兼并收购，有的甚至会破产，投资者和业主可能会有损失，但这也是 “洗牌” 的过程 —— 把高负债、低效率的企业淘汰掉，留下稳健、专注的企业，行业才能更健康。不过咱们不会像资本主义市场经济国家过去的楼市那样 “硬着陆”，而是会用债务展期、政府协调等 “中国特色办法” 缓解，避免系统性风险，所以过程会慢一点，但总体可控。
问：您对中国房地产长期转型和经济前景有信心吗？不管是房企还是普通人，在这个调整期最该把握的核心是什么？
倪鹏飞：长期来看肯定有信心，房地产本源属性是居住，衣食住行是最基本的必需品，不管时代如何变化，只要人类存在，栖息之所就是必需，而且会越来越好。目前的深度调整不仅是长周期数量盘整的波谷，是质量升级的阵痛，更是凤凰涅槃的“转型”，转过去了行业会更健康。房地产从 “高增长” 转向 “高质量”，经济从 “房地产依赖” 转向 “高新产业（300832）、消费”，这是必然趋势，只是需要时间。比如现在好房子的缺口还很大，专注做产品的房企有机会；远程办公、AI 带来的空间变革，也会创造新需求，这些都是长期机会。国务院关于深入实施“人工智能+”行动的意见提出，到2030年，我国人工智能全面赋能高质量发展，新一代智能终端、智能体等应用普及率超90%，智能经济成为我国经济发展的重要增长极，推动技术普惠和成果共享。居住是人工智能最大的应用场景之一，房地产相关主体要主动适应和引领AI时代到来，加快房地产及相关领域的智能化进程。
不管是房企还是居民家庭，最该把握的核心是 “认知改变”—— 得承认 “时代变了”，不能用过去的思路做事。对房企来说，别指望 “政策一刺激就解套”，过去的高周转时代没了，必须转向 “做产品品质、做衍生服务”，专注一个领域做到极致；对居民家庭说，买房别只看 “新旧或大小”，要先看 “住得舒服不舒服”“配套全不全”。调整期有挑战，但机会也在，关键是跟得上时代。
问：现在很多房企说要 “转型高科技”，在转型之路上，他们会面临什么样的挑战？
倪鹏飞：有真转型，也有 “蹭概念” 的，得看两点：一是 “资源投入”，真转型会花钱搞研发、建团队，比如有的企业做城市科技图谱，投入了不少人力物力，还和高校合作；蹭概念的只是挂个 “数字化研究院” 的牌子，没实际投入，甚至连个像样的团队都没有。二是 “业务联动”，真转型会把高科技和主营业务结合，比如把 AI 用到房地产开发，调研需求、设计户型、管理小区；蹭概念的只是 “高科技归高科技，房地产归房地产”，两者没关系，甚至为了融资而做的势，获得资金并没有做真正的高科技产业。
其实房企转型高科技有优势，比如有管理经验、人才、社会资源，比很多制造业企业强，精英也集中在房地产领域，只要愿意沉下心做，是能做成的。但过去日子太舒服了，很多房企不想转，现在是严峻的市场形势倒逼才不得不转，所以未来会有更多真转型的企业，毕竟不转就活不下去。
问：您提到 “专注” 是穿透周期的关键，这些 “非传统房地产业务”的成长性如何？
倪鹏飞：这些 “非传统业务”能成，但前提是专注。就在一个领域，钻研、挖掘得很深，这个护城河往往很难复制。现在是一个赢者通吃的时代，中国是拥有超大规模经济优势的巨型国家，任何一个很小的领域只要做到别人无法复制的，就可以获得巨大的市场和可观的利润，实现长期可持续发展。如果每个企业通过创新，实现与众不同、无法复制的专注，则可以打破行业内卷，促进行业向着多样化、高级化、高质量的创新发展和转型。
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